Prawnik od nieruchomości

Nadzór obejmuje kontrolę treści umowy przedwstępnej pod kątem jasnego określenia stron, przedmiotu, ceny, terminów zawarcia umowy przyrzeczonej oraz warunków odstąpienia. Obejmuje też weryfikację zabezpieczeń (zaliczka, zadatek, depozyt), kar umownych i klauzul warunkowych (np. warunek uzyskania kredytu). Rola nadzoru to także monitorowanie wykonania zobowiązań i interwencja w razie ryzyka naruszeń.

Zapewnienie bezpieczeństwa polega na weryfikacji tożsamości stron, uprawnień do dysponowania nieruchomością oraz sprawdzeniu braku obciążeń uniemożliwiających przeniesienie własności. Ważne są zabezpieczenia płatności (przelew śledzony, rachunek powierniczy, depozyt notarialny) oraz udział notariusza. Dodatkowo warto ustalić procedury przekazania kluczy i protokołu zdawczo-odbiorczego.

Analiza skupia się na sprawdzeniu warunków przeniesienia własności, terminu i sposobu zapłaty, odpowiedzialności za wady (rękojmia/gwarancja), terminów wydania nieruchomości oraz zapisów dotyczących kosztów i podatków. Należy zweryfikować zabezpieczenia interesów strony (zabezpieczenie roszczeń, kary umowne) oraz zgodność załączników (rzuty, sprawozdania, oświadczenia).

Przy umowie przedwstępnej szczególnie istotne są: precyzyjne warunki zawarcia umowy przyrzeczonej, termin jej zawarcia, wysokość i charakter świadczenia zabezpieczającego (zadatek vs. zaliczka), skutki niewykonania oraz sposób rozliczenia. Analiza powinna wykryć nieprecyzyjne lub jednostronnie ryzykowne zapisy i zaproponować poprawki zabezpieczające stronę klienta.

W umowach deweloperskich sprawdza się zakres prac, standard wykończenia, harmonogram, kary za opóźnienia, warunki odbioru i gwarancje jakości. Kluczowe jest też zabezpieczenie środków nabywcy (rachunek powierniczy, gwarancja bankowa) oraz weryfikacja praw dewelopera do gruntu i decyzji administracyjnych (pozwolenie na budowę, odbiór). Analiza powinna sugerować mechanizmy ochronne przy zmianach projektu i odstąpieniu od umowy.

Kompleksowa obsługa to przygotowanie i negocjacje dokumentów, przeprowadzenie due diligence, koordynacja z notariuszem, przygotowanie aktu notarialnego, obsługa podatkowa i zgłoszenia do ksiąg wieczystych. Usługa obejmuje też doradztwo w zakresie zabezpieczeń płatności, reprezentację przy odbiorach oraz finalne zamknięcie transakcji administracyjnie i księgowo.

Fizyczna obecność prawnika przy akcie notarialnym pozwala na natychmiastową korektę treści aktu, weryfikację spełnienia warunków zawartych w umowie przedwstępnej oraz potwierdzenie tożsamości stron. Nadzór obejmuje także kontrolę dokumentów do aktu, potwierdzenie dokonania przelewów i sporządzenie stosownych oświadczeń do protokołu notarialnego.

Weryfikacja ksiąg wieczystych pozwala ustalić właściciela, istniejące hipoteki, ograniczenia w rozporządzaniu, służebności i postępowania egzekucyjne. Trzeba sprawdzić zgodność wpisów z aktualnym stanem faktycznym oraz zweryfikować czy księga nie jest założona na inny numer działki lub wprowadza błędne dane.

Kompleksowe sprawdzenie obejmuje akt własności, wypisy z rejestru, decyzje administracyjne (pozwolenie na budowę, zgłoszenia), protokoły odbiorowe, umowy z dostawcami mediów, pełnomocnictwa, zaświadczenia o niezaleganiu z podatkami i opłatami oraz dokumentację techniczną budynku. Ważne jest potwierdzenie autentyczności dokumentów oraz ich aktualności (oryginały, odpisy, pieczątki)

Obejmuje kontrolę hipotek, zajęć egzekucyjnych, wpisów w rejestrach dłużników, zaległości z tytułu podatku od nieruchomości i opłat lokalnych oraz zadłużeń wobec wspólnoty lub spółdzielni. Należy zwrócić się o stosowne zaświadczenia (np. z urzędu gminy, od zarządcy nieruchomości) oraz przejrzeć księgi rachunkowe wspólnoty lub rachunki za media, by wychwycić ukryte zobowiązania.

Ocena kompletności dokumentów polega na sprawdzeniu czy posiadane dokumenty odpowiadają wymogom prawnym i praktycznym transakcji: ważne decyzje administracyjne, dokumentacja techniczna, zaświadczenia o braku zaległości, pełnomocnictwa, odpisy z ksiąg wieczystych i ewentualne umowy najmu. Jeśli coś brakuje lub jest niezgodne — należy wymusić ich dostarczenie lub doprowadzić do uzupełnienia przed finalizacją.

Sprzedający powinien domagać się mechanizmów gwarantujących otrzymanie środków przed przekazaniem nieruchomości/kluczy: bezpieczne przelewy bankowe, depozyt notarialny lub rachunek powierniczy prowadzony przez bank/notariusza. W praktyce najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest umieszczenie klauzul w akcie notarialnym przewidujących jednoczesność (simultaneous exchange) — tzn. notariusz potwierdza wpływ środków i dopiero wtedy dokonuje przeniesienia własności. Należy unikać przekazywania nieruchomości „przed” uzyskaniem nieodwołalnego potwierdzenia zaksięgowania środków na rachunku sprzedającego